Tras la celebración de la jornada «Seguridad, normativa y mantenimiento de puertas en comunidades de propietarios» organizada por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, se enfatizó la urgencia de agilizar el cumplimiento ineludible de la adecuación a norma que recae sobre las comunidades de propietarios. La participación de expertos del Ministerio de Industria y Turismo, la Dirección General de Economía e Industria de la Comunidad de Madrid, el IRSST y AFIPA ha arrojado luz sobre los requisitos técnicos y legales vigentes, así como una alarmante situación de incumplimiento a nivel nacional.
La normativa es clara: el Marcado CE y el mantenimiento periódico son obligatorios para puertas industriales, de garaje, comerciales y peatonales automáticas. El Ministerio de Industria confirmó que la conformidad se rige por el Reglamento de Productos de Construcción (UE 305/2011) y la Directiva de Máquinas (2006/42/CE). Es fundamental comprender que al motorizar una puerta manual existente (incluyendo portales peatonales de comunidades), el instalador se convierte automáticamente en el «fabricante» del conjunto y, por lo tanto, es el responsable de emitir la Declaración UE de Conformidad y colocar el nuevo Marcado CE, tras realizar un exhaustivo análisis de riesgos y adoptar todas las medidas de seguridad complementarias.
Importante: La motorización de una puerta manual convierte al instalador en fabricante del conjunto, asumiendo todas las responsabilidades legales del Marcado CE y la declaración de conformidad.
Mantenimiento: imperativo legal y técnico
La Dirección General de Economía e Industria de la Comunidad de Madrid presentó los resultados del proyecto nacional de vigilancia de mercado de 2023, que evidencian una crisis de seguridad: el 90% de las puertas inspeccionadas presentaba alguna no conformidad y el 65,4% tenía defectos graves de seguridad. Asimismo, más de la mitad carecía de la documentación técnica obligatoria, como manuales o Declaraciones de Conformidad.
Datos alarmantes: 90% de puertas con no conformidades y 65,4% con defectos graves de seguridad según la vigilancia de mercado de 2023.
Las puertas motorizadas deben operarse y mantenerse conforme a las normas establecidas en el Código Técnico de la Edificación (CTE). Para puertas de garaje e industriales, el mantenimiento es obligatorio según el DB-SI y la norma de referencia UNE 85635:2012. Esta norma indica que los criterios de mantenimiento los tiene el fabricante del producto y, como referencia a esta norma, se establecen periodicidades mínimas recomendadas, que van desde 4 meses (para garajes con más de 50 vehículos o puertas industriales rápidas) a 12 meses (para garajes con 5 o menos vehículos).
Puertas peatonales automáticas
Para puertas peatonales automáticas de portales, el mantenimiento es obligatorio según el Código Técnico de la Edificación (CTE) DB-SI y la norma UNE 85121:2018. La periodicidad mínima es semestral para uso ligero y trimestral para uso intensivo (≥ 100 usuarios/día).
Es obligatorio que todas las actividades de mantenimiento se registren en el Libro de Mantenimiento de la puerta. Este documento constituye la evidencia del cumplimiento normativo y es fundamental ante cualquier inspección o incidente de seguridad.
El mantenimiento periódico de puertas automáticas no solo es una obligación legal, sino que garantiza la seguridad de los usuarios y previene averías costosas.
Responsabilidad y vigilancia: riesgos para la propiedad
AFIPA destacó que el mantenimiento debe ser realizado por personal cualificado. La empresa mantenedora tiene la obligación de notificar al propietario/administrador sobre cualquier condición de riesgo y las carencias de dispositivos de seguridad necesarios para neutralizarlas. Si la propiedad decide no realizar las adecuaciones necesarias, se considera responsable de la seguridad de la puerta.
Además, la empresa mantenedora se convierte en fabricante si realiza una modificación sustancial, según está definido en el informe del Ministerio de Industria versión 9. Esta distinción es crucial para determinar las responsabilidades legales en caso de incidente.
Atención propietarios y administradores: El rechazo a realizar las adecuaciones de seguridad recomendadas por la empresa mantenedora transfiere la responsabilidad legal a la comunidad de propietarios.
Obligaciones de las comunidades de propietarios
El IRSST recordó que las Comunidades de Propietarios, aunque no tengan empleados propios, asumen la figura de promotor en obras, manteniendo obligaciones en la gestión de riesgos (incluido el amianto) y en el caso de que contrate una empresa, le corresponde a esa empresa externa contratada evaluar los riesgos laborales concretos.
Esta responsabilidad implica que las comunidades deben verificar que las empresas contratadas cumplan con todas las normativas de prevención de riesgos laborales y seguridad industrial aplicables. El desconocimiento de estas obligaciones no exime de responsabilidad ante las autoridades competentes.
Vigilancia del mercado y sanciones
Las autoridades gubernamentales reiteraron su compromiso de aumentar la vigilancia de mercado para erradicar la competencia desleal y los productos no conformes. Se recordó que las infracciones a la Ley de Industria conllevan sanciones desde los 6.000 euros.
Las sanciones pueden clasificarse en diferentes categorías según la gravedad de la infracción, pudiendo alcanzar importes significativamente superiores en casos de reincidencia o cuando se ponga en riesgo la seguridad de las personas. La vigilancia del mercado es una herramienta fundamental para garantizar que todos los operadores económicos cumplan con las mismas exigencias legales.
Compromiso con el cumplimiento: La vigilancia intensificada busca crear un mercado más seguro y equitativo, protegiendo tanto a consumidores como a empresas que cumplen con la normativa.
Domya: su aliado en la adecuación normativa
Domya se ofrece al colectivo de Administradores de Fincas para ayudar a que promuevan la adecuación de las puertas fuera de normativa. Solo a través de la instalación de componentes homologados y un riguroso plan de mantenimiento preventivo, se puede garantizar la seguridad y el cumplimiento legal, evitando riesgos para las personas y elevadas sanciones.
Nuestro equipo de expertos cuenta con amplia experiencia en la evaluación, adecuación y mantenimiento de todo tipo de puertas automáticas en comunidades de propietarios. Realizamos un análisis exhaustivo de cada instalación para determinar las actuaciones necesarias y acompañamos a las comunidades en todo el proceso de adaptación normativa.
Servicios integrales de Domya:
- Evaluación del estado de las puertas automáticas existentes
- Adecuación al Marcado CE con Declaración de Conformidad
- Instalación de dispositivos de seguridad complementarios
- Planes de mantenimiento preventivo personalizados
- Elaboración y gestión del Libro de Mantenimiento
- Asesoramiento técnico y legal continuado
Para más información sobre cómo Domya puede ayudar a su comunidad a cumplir con la normativa vigente, no dude en contactar con nuestro equipo técnico. La seguridad de los vecinos y el cumplimiento legal son nuestra prioridad.
